CHF 11’567 le mètre carré. Voilà le chiffre qu’on vous balance partout quand vous cherchez à acheter à Lausanne. Sauf que ce prix moyen ne veut strictement rien dire si vous ne savez pas où vous mettez les pieds. Entre l’Avenue d’Evian à plus de CHF 15’500/m² et certaines rues de la périphérie à CHF 6’000, l’écart dépasse les 150%. J’observe ce phénomène depuis des années sur le marché vaudois : des acheteurs qui débarquent avec un budget, se focalisent sur un quartier fantasmé, et repartent bredouilles. Ce guide vous donne les vrais prix par zone, avec les rues concernées, pour que vous sachiez exactement où chercher selon votre budget.
- Prix moyen : CHF 11’567/m² (mais écart réel de CHF 6’000 à 15’600)
- Quartiers premium : Ouchy, Centre, Mousquines (au-dessus de CHF 14’000/m²)
- Quartiers accessibles : Chailly, La Sallaz, Vennes (entre CHF 8’000 et 11’000/m²)
- Évolution : +2.5% sur 1 an, +190.9% sur 25 ans
Dans cet article
CHF 11’567/m² en moyenne : ce que cache ce chiffre à Lausanne
CHF 6’015 à CHF 24’606/m²
Fourchette réelle des prix appartements à Lausanne
Le prix moyen, c’est une moyenne. Ça paraît évident dit comme ça, mais dans mon observation du marché lausannois, je constate que cette confusion entre prix médian et prix moyen induit régulièrement des attentes décalées de 15 à 20% chez les acheteurs. Un appartement à CHF 11’893/m² (le médian réel pour les appartements), ça n’existe pas partout. Ça existe à Montchoisi, peut-être à Sous-Gare. Mais certainement pas à Ouchy, et pas non plus dans les hauts de la ville.
Ce que montrent les transactions récentes, c’est une ville à plusieurs vitesses. Selon l’analyse BCV immobilier 2025, Lausanne figure parmi les 10% des communes les plus chères du canton, avec des prix dépassant d’un tiers la moyenne cantonale. Les villas ont progressé de +5.3% au premier semestre 2025 (la plus forte hausse des districts vaudois), les appartements PPE de +2.0%.
Côté évolution longue, les appartements lausannois ont pris +190.9% en 25 ans. Sur la dernière année, comptez +2.5%. Ce n’est pas de la spéculation folle, mais c’est régulier. Les prévisions UBS marché 2026 tablent sur une hausse de 3% cette année, avec un Swiss Real Estate Bubble Index qui indique un risque modéré mais des déséquilibres accrus autour du Léman.
Attention piège classique : Comparer un bien à la moyenne lausannoise n’a aucun sens. Un appartement à CHF 12’000/m² peut être une affaire à Montchoisi et une arnaque à Chailly. Comparez toujours au prix médian de la rue, pas de la ville.
Les quartiers au-dessus de CHF 14’000/m² : où se concentre le premium
Soyons clairs : ces quartiers ne sont accessibles qu’aux budgets conséquents. Pour un 4 pièces dans ces zones, comptez minimum CHF 1.4M, souvent plus. C’est le prix de la vue lac, de la proximité du centre, et d’une rareté foncière qui ne va pas s’arranger. Voici les données actualisées sur les prix au m² à Lausanne par rue.
Ouchy et les rives du lac : le prestige à prix d’or
L’Avenue d’Evian culmine à CHF 15’597/m². C’est la rue la plus chère de Lausanne, et de loin. À ce tarif, vous payez la vue lac panoramique, l’accès piéton aux quais, et une adresse qui claque. Le Chemin de Craivavers (CHF 14’542/m²) et l’Avenue de Florimont (CHF 14’283/m²) complètent ce podium des rives.
Franchement, à ce niveau de prix, la négociation est quasi inexistante. Sur les transactions récentes observées, les vendeurs obtiennent généralement leur prix demandé, parfois même avec surenchère quand la vue est exceptionnelle.
Centre-ville historique : Rue Pré-du-Marché et ses environs
La Rue Pré-du-Marché affiche CHF 15’273/m². Juste derrière Ouchy, mais pour des raisons différentes : ici, c’est la centralité absolue qui fait le prix. Commerces, restaurants, transports, tout est à pied. La rareté joue à fond : très peu de biens disponibles, et quand il y en a, ils partent vite.
Le Chemin Jean-Jacques-Porchat (CHF 14’580/m²) et le Chemin du Languedoc (CHF 14’508/m²) offrent un compromis intéressant pour qui veut le centre sans le tarif maximum absolu.
Quartiers résidentiels haut de gamme : Mousquines et Rumine
L’Avenue Gabriel-de-Rumine (CHF 14’879/m²) et l’Avenue des Mousquines (CHF 14’670/m²) représentent le haut de gamme résidentiel lausannois. Moins de passage qu’au centre, plus de verdure, des immeubles souvent plus récents avec parkings. C’est le choix des familles aisées qui veulent l’espace sans sacrifier la localisation.
| Rue | Prix médian/m² | Zone |
|---|---|---|
| Avenue d’Evian | CHF 15’597 | Ouchy |
| Rue Pré-du-Marché | CHF 15’273 | Centre |
| Avenue Gabriel-de-Rumine | CHF 14’879 | Rumine |
| Avenue des Mousquines | CHF 14’670 | Mousquines |
| Chemin Jean-Jacques-Porchat | CHF 14’580 | Centre |
Quartiers entre CHF 8’000 et 11’000/m² : le meilleur rapport qualité-prix
C’est ici que se joue la vraie bataille pour la plupart des acheteurs lausannois. Le prix médian d’un appartement tourne autour de CHF 1’082’266 sur l’ensemble de la ville, mais dans ces quartiers, vous pouvez descendre sous la barre du million pour un 4 pièces correct. La différence avec le premium ? Moins de vue lac (ou pas du tout), mais souvent plus de surface, plus de verdure, et des transports publics qui desservent très bien.
Chailly et Rovéréaz : espace et verdure à prix contenu
J’ai accompagné un couple trentenaire l’année dernière qui illustre parfaitement l’intérêt de ces quartiers. Budget de CHF 900’000 pour un 4 pièces, ils ciblaient uniquement Ouchy-Sous-Gare. Résultat : rien de disponible dans leur budget. En réorientant vers Chailly, ils ont trouvé un appartement avec 15m² de plus à budget équivalent, proche du métro M2, avec vue sur les Alpes.
Le métro M2 a changé la donne pour ces quartiers. Chailly-Rovéréaz, c’est 8 minutes du centre en transport, des écoles de qualité, et des prix qui restent 30 à 40% sous le premium.
La Sallaz et Vennes : le renouveau des quartiers nord
Ces secteurs bougent. La dynamique urbaine autour du M2, les nouveaux commerces, les rénovations d’immeubles : tout indique une montée en gamme progressive. Pour un investisseur, c’est potentiellement intéressant. Pour un primo-accédant, c’est l’opportunité d’entrer dans le marché lausannois à prix relativement accessible.
L’erreur que je vois le plus souvent ? Des acheteurs qui négligent ces quartiers parce qu’ils n’ont pas la réputation du lac. Sauf que sur le terrain, la réalité est différente : qualité de vie correcte, transports efficaces, et surtout possibilité d’acquérir plutôt que de rester locataire éternellement.
Prilly et Renens limitrophes : hors Lausanne mais connectés
Techniquement, ce n’est plus Lausanne. Mais la frontière est invisible, les transports sont excellents, et les prix chutent significativement. Si vous cherchez le prix au m² comme indicateur principal de votre recherche, ces communes limitrophes méritent votre attention.
Quel quartier selon votre budget à Lausanne ?
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Budget supérieur à CHF 1.5M :
Ouchy, Centre, Mousquines – Accès au premium, vue lac possible, négociation limitée.
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Budget entre CHF 1M et 1.5M :
Montchoisi, Sous-Gare – Bon compromis centralité/prix, transports excellents.
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Budget entre CHF 700k et 1M :
Chailly, La Sallaz, Vennes – Espace, potentiel, accès M2, marge de négociation 3-5%.
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Budget inférieur à CHF 700k :
Prilly, Renens – Hors Lausanne administrativement, mais connecté et accessible.
Ce qui fait vraiment varier le prix au m² d’une rue à l’autre
Sur les transactions récentes observées, l’écart entre prix affiché et prix de vente final varie selon les quartiers : négociation quasi nulle dans les zones premium, marge de 3 à 5% dans les quartiers périphériques. Ce constat est limité au marché vaudois et peut varier selon l’état du bien et la conjoncture.
Plusieurs facteurs expliquent ces écarts brutaux entre rues voisines :
- La vue : lac, Alpes, ou mur de l’immeuble d’en face. L’écart peut dépasser 20% pour la même rue, selon l’orientation.
- L’étage : attique avec terrasse ou rez-de-chaussée sur cour. Comptez +10 à 15% pour les derniers étages.
- L’état général : rénové récemment ou « à rafraîchir » (le code pour travaux importants).
- Le bruit : une rue passante fait chuter les prix, même dans un bon quartier.
- Le parking : une place intérieure peut valoir CHF 50’000 à 80’000 dans le centre.
Ce que je recommande avant de cibler un quartier : Ne vous fiez jamais au prix moyen global. Regardez toujours le prix médian PAR RUE et comparez avec les transactions récentes du secteur. Un écart de 20% entre deux rues du même quartier est courant à Lausanne.
Le taux officiel des droits de mutation dans le canton de Vaud s’élève à 3.3% de la valeur vénale (2.2% cantonal + 1.1% communal maximum). Sur un bien à CHF 1M, ça représente CHF 33’000 de frais incompressibles, à ajouter aux frais de notaire.
Côté financement, les directives FINMA hypothèques 2025 imposent un apport minimal dont au moins 10% ne doit pas provenir du deuxième pilier. Pour un appartement médian à CHF 1’082’266, prévoyez donc au minimum CHF 216’000 de fonds propres.
Marché tendu : Le taux de logements vacants dans le district de Lausanne est de 0.63% selon Statistique Vaud, bien en dessous du seuil d’équilibre de 1.5%. Ce déséquilibre structurel soutient les prix.
Pour affiner votre recherche et comparer précisément les valorisations par secteur, une estimation de la valeur de votre patrimoine immobilier permet de situer un bien dans son contexte réel de marché.
Vos questions sur les prix par quartier à Lausanne
Quel est le quartier le moins cher de Lausanne ?
Les prix les plus bas se trouvent dans les quartiers périphériques nord (autour de CHF 8’000/m²) et dans les communes limitrophes comme Prilly ou Renens. À Lausanne même, La Sallaz et Vennes offrent les tarifs les plus accessibles tout en restant connectés au centre par le M2.
Pourquoi les prix varient autant d’une rue à l’autre ?
La vue (lac, Alpes ou rien), l’étage, l’état du bien, le bruit et la présence de parking expliquent des écarts de 20% ou plus entre deux rues du même quartier. À Ouchy par exemple, une rue avec vue lac directe coûte bien plus cher qu’une rue en retrait.
Les prix vont-ils continuer à augmenter à Lausanne ?
Les projections UBS tablent sur +3% en 2026, avec un ralentissement à 2-3% les années suivantes. Le taux de vacance très bas (0.63%) et l’attractivité économique de l’arc lémanique soutiennent structurellement les prix, mais une hausse spectaculaire semble peu probable.
Vaut-il mieux acheter à Lausanne ou dans une commune limitrophe ?
Ça dépend de vos priorités. À budget égal, Prilly ou Renens offrent 15 à 25% de surface en plus. Si l’adresse lausannoise compte pour vous (revente, prestige), restez dans les frontières de la ville. Si c’est la qualité de vie et l’espace qui priment, les communes limitrophes méritent d’être considérées.
Comment estimer précisément le prix d’un bien par quartier ?
Comparez le prix demandé au prix médian de la rue (pas du quartier), vérifiez les transactions récentes du secteur, et ajustez selon l’étage, la vue et l’état. Une estimation IA basée sur les données de 75 rues lausannoises donne une première indication fiable en quelques minutes.
La prochaine étape pour vous
Si vous ne devez retenir qu’une chose de ce guide : oubliez le prix moyen lausannois. Ce chiffre de CHF 11’567/m² masque une réalité où l’écart entre le plus cher et le moins cher atteint 250%. Votre recherche doit se faire rue par rue, pas quartier par quartier.
Avant de vous lancer dans votre recherche lausannoise
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Définir 2-3 quartiers cohérents avec votre budget (pas plus)
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Vérifier le prix médian par rue avant chaque visite
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Prévoir 25% de fonds propres minimum (dont 10% hors 2e pilier)
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Ajouter 5% au prix pour les frais annexes (droits mutation + notaire)
Précisions sur les données de prix
- Les prix indiqués sont des médianes statistiques et peuvent varier significativement selon l’état du bien, l’étage, la vue et les finitions.
- Le marché immobilier lausannois évolue rapidement, vérifiez les données actualisées avant toute décision.
- Chaque projet d’achat nécessite une analyse personnalisée tenant compte de votre situation financière.
Risques à considérer : Surpayer un bien si comparaison basée uniquement sur le prix moyen du quartier. Sous-estimer les frais annexes (droits de mutation 3.3%, frais de notaire).
Pour une analyse personnalisée, consultez un conseiller hypothécaire ou un expert immobilier indépendant.